（Feasibility Assessment of Estate Investment， 112027）
本课程为公共事业管理专业（物业开发与管理方向）本科生的必修专业课，它与《物业开发理论与实务》、《物业管理理论与实务》等课程构成了该专业完整的课程体系。
本课程旨在使同学们了解物业投资的基本理论，理解物业投资项目可行性评价的作用和重要性，在此基础上掌握物业投资项目可行性评价的内容和方法。
本课程应系统地介绍物业投资项目前期活动的全过程及物业投资项目可行性评价的理论和操作方法。
要求学生重点掌握物业投资的基本概念、物业投资市场研究、资金的筹措与估算、物业投资项目的财务分析，熟悉物业投资项目不确定性与风险分析、物业投资方案的比选方法等内容，了解物业投资项目的环境分析、物业投资项目综合评价内容及方法。
掌握：房地产、房地产投资、房地产投资信托、住房抵押贷款证券的概念；房地产投资的特性、类型。
熟悉：房地产投资项目可行性研究及其内容；房地产投资环境分析的内容。
本章难点：房地产投资信托、住房抵押贷款证券的概念。
4．项目可行性研究应对项目的建设的依据和主要理由进行分析和论证，一般从哪些方面作出论证？（作业题）
掌握：房地产市场指标：供给指标、交易指标及其数量关系，需求指标及与房地产需求和之间的关系；房地产市场调查的内容、程序和方法；房地产市场预测的方法。
2．理解房地产市场指标并会计算空置率、平均建设周期、吸纳量、吸纳率、吸纳周期等指标。（作业题）
5．房地产市场预测的方法有哪些？（要求会简单的计算）
掌握：现金流量；利息与利率；资金时间价值；资金等效值计算。
掌握：建设项目投资的构成与估算；建设期利息的构成与估算；资金筹措成本的构成与测度；财务杠杆与财务风险；筹资决策的主要影响因素。
本章难点：资金筹措成本的构成与测度；财务杠杆与财务风险。
5．如何计算银行贷款、普通股、优先股、债券的筹资成本率？
（1）某房地产公司发行总面额为500万元的10年期债券，票面利率为12%，发行费用率为5%，公司所得税税率为33%，试计算该债券的资金成本率。
（2）设某公司发行股利率为15%，面值150元的优先股股票，发行费率4%，试求其资金成本率。
掌握：销售收入与销售税金及附加的估算；总费用成本的估算；房地产投资财务报表体系；基本财务报表的编制；房地产投资财务评价指标体系；盈利能力指标的含义及评判标准，财务净现值、财务内部收益率、成本利润率、投资回报率、现金回报率的计算方法；清偿能力指标的含义及评判标准，偿债备付率、利息备付率的计算方法。
本章难点：总成本费用的估算；财务评价指标的含义及计算。
1．试比较成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法的优缺点？（作业题）
2．房地产销售税金及附加包括哪些内容？如何估算？（作业题）
3．财务分析有哪些报表？简述三个现金流量表的名称及特点、用途。
4．反映项目盈利能力的指标有哪些？如何应用这些指标对项目可行性进行评判？
5．反映项目清偿能力的指标有哪些？如何应用这些指标考核企业的偿债能力？
6．简述财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期的含义。
7．简述利息备付率和偿债备付率的含义。 （作业题）
（1）某投资者以一次性付款的方式购买价格为1200万元的已出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的1/3；此后一段时间内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼投资发生在年初，其它收支均发生在年末）。
（2）某投资者以10000元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0．5％的手续费、0．5％的律师费用和0．3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金(股本金)支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7．5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／㎡，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。 出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
（3）某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4 500㎡。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元／㎡，银行同意提供的贷款利率为15％的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10％。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1 000元／㎡，专业人员费用为建造成本的12．5％，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3．0％，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20％， 当前房地产的长期投资收益率为9．5％。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。
掌握：不确定性分析、盈亏平衡分析、敏感性分析的含义；房地产投资项目不确定性产生的原因和主要不确定性因素；盈亏平衡分析的基本公式和盈亏平衡分析的方法；单因素敏感性分析的方法。
熟悉：盈亏平衡分析的基本假定；边际贡献于边际贡献率
1．什么是不确定性分析、盈亏平衡分析、敏感性分析？（作业题）
掌握：房地产投资风险的类型；概率分析中的期望值法；房地产投资风险的防范与控制
熟悉：房地产投资风险分析的方法和一般过程；概率分析的步骤及概率确定方法。
1．房地产投资中的系统风险和个别风险有哪些？（作业题）
3．什么是期望值、方差、标准差、标准差系数？如何计算？
4．如何用期望值、方差、标准差、标准差系数判断方案的可行性？（作业题）
8．什么是投资组合控制？房地产投资组合控制的方式有哪些？
掌握：国民经济分析与财务分析的区别；国民经济分析的必要性；房地产投资国民经济分析指标体系；外部效应的含义及应付外部效应的对策；房地产投资外部效应分析的特征；房地产投资外部效应分析的内容。
熟悉：国民经济分析的原理；费用与效益的识别；国民经济分析中的国家参数；房地产投资外部效应分析的原则。
了解：国民经济分析的原理与程序；房地产投资外部效应分析方法。
1．国民经济分析与财务分析有哪些主要区别？（作业题）
9．房地产投资外部效应分析包括哪些内容？（作业题）
掌握：房地产投资方案及其类型；房地产投资方案的比选方法
本章难点：差额投资内部收益率法；计算期不同方案的比选。
2．房地产投资方案比选的一般方法有哪些？（作业题）
5．什么是差额投资收益率、差额内部收益率？（作业题）
6．怎样运用差额内部收益率法进行方案比选？（作业题）
2. 丁芸，谭善勇：《房地产投资分析与决策》，2005年第一版，北京，中国建筑工业出版社
3.中国房地产估价师学会：《房地产开发经营与管理》（注册房地产估价师考试用书），2005年第一版，北京，中国建筑工业出版社
4.陈琳，潘蜀健：《房地产项目投资》，2004年第二版，北京，中国建筑工业出版社
5.王勇，方志达：《项目可行性研究与评估》，2004年第一版，北京，中国建筑工业出版社
6.建设部标准定额研究所：《房地产开发项目经济评价案例》，2002年第一版，北京，中国计划出版社
7. 吴鼎贤：《房地产开发实务》，2004年第一版，北京，知识产权出版社，中国水利水电社
8.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会：《项目决策分析与评价》，2003年第一版, 北京中国计划出版社
9.注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会：《现代咨询方法与实务》，2003年第一版,中国计划出版社,北京
10.威廉姆·Ｂ·布鲁格曼（美），杰夫瑞·Ｄ·费雪著，逯艳若，张令东，任国军译：《房地产融资与投资》，2003年原书第11版，北京，机械工业出版社
11.Gaylon E.Greer，Michale D.Farrell，1997，Investment Analysis For Real Estate Decision，Third Edition，Dearborn Financial Publishing，Inc
本课程期末考核采用笔试闭卷考试形式，本课程的成绩由两部分组成：1.期末笔试闭卷考试成绩：70分，平时作业及出勤成绩：30分。
